Esti in cautarea unui apartament, ai gasit multe oferte interesante, dar ar fi bine sa te asiguri si ca totul este in regula cu locuinta respectiva. Exista posibilitatea ca ea sa fie vanduta de mai multe ori sau ca actele pe care le vei semna sa fie false. Iata listele de acte pe care trebuie sa le ai in vedere la incheierea contractului de vanzare-cumparare a unui apartament.

Acte necesare pentru contractul de vanzare-cumparare a unui apartament:

1 Actele de proprietate (in original)

La incheierea contractului de vanzare-cumparare se vor prezenta in original toate actele fostilor proprietari (istoricul proprietatii).

Verifica cu atentie actele de proprietate ale vanzatorului imobilului deoarece unele contracte autentificate pot fi formale, adica vanzatorul nu este posesorul imobilului acestea fiind litigii pe rolul instantelor de judecata. De asemenea, unele imobile fac obiectul legii 10/2001 modificata completata prin legea 247/2005, despre care nici vanzatorul nu are cunostinta. In acest caz este posibila restituirea in natura catre fostii proprietari, iar tu poti risca pierderea imobilului.

2 Certificatul fiscal de la Directia Taxe si Impozite Locale sau de la Primaria Localitatii unde se afla apartamentul

Acest certificat trebuie sa ateste faptul ca impozitele au fost achitate la zi si nu exista debite sau penalitati de platit la stat. Ai grija ca in certificatul fiscal sa fie precizat obligatoriu: proprietarul sau proprietarii cu numele corect; adresa corecta a apartamentului; suprafata de teren aferenta; fara datorii.

Certificatul fiscal nu trebuie sa fie mai vechi de 3 zile si trebuie sa fie eliberat in luna in care se incheie contractul de vanzare cumparare in forma autentica.

Acest certificat se duce la primarie de catre proprietar cu o zi inainte de autentificarea apartamentului pentru verificare. Daca acesta nu se prezinta cu certificatul in ziua respectiva sau exista greseli este posibil sa nu se incheie contractul la data stabilita.

3 Certificatul de sarcini - extrasul de carte funciara

Aceasta este valabila timp de cinci zile din momentul depunerii cererii la Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara, Oficiul de Cadastru si Publicitate imobiliara sau Biroul de Carte Funciara de sector.

Extrasul de carte funciara se obtine de la biroul notarial. Ai gija ca in acesta sa fie precizat faptul ca nu este grevat de ipoteci, comandamente, privilegii etc. Proprietarul trebuie sa se prezinte la notariat si sa completeze cererea la notariat cu patru zile inainte de semnarea contractului de vanzare-cumparare.

4 Incheierea de carte funciara de la judecatorie sau de la Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara - Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara - Biroul de Carte Funciara de sector

5 Adeverinta de la asociatia de locatari / proprietari

Din acesta adeverinta trebuie sa reiasa ca apartamentul nu are datorii la cotele de intretinere.

6 Ultima chitanta de achitare a energiei electrice

7 Dosar cadastral in copie

Acest dosar se refera la actele de inscriere in Registrul de Carte Funciara a imobilului. Uneori, din practica instantelor de judecata poate rezulta ca aceasta documentatie este gresita sau incompleta si de natura a genera litigii.

8 Certificat pentru schimbarea adresei postale

Acest certificat este necesar doar in cazul in care adresa postala din titlul de proprietate nu corespunde cu adresa postala din certificatul fiscal, incheierea si extrasul de carte funciara;

9 Certificate de casatorie vanzatori si cumparatori sau sentinta civila de divort

Daca este vorba de un divort atunci pe sentinta trebuie sa apara mentiunea "definitiva si irevocabila";

10 Buletinele / cartile de identitate

Acestea trebuie sa se afle in perioada de valabilitate. In cazul in care buletinul este expirat se prezinta pasaportul si carnetul de conducere.

Obligatiile vanzatorului:

Principala obligatie a vanzatorului este cea de predare a bunului in conformitate cu art. 1314-1334 din codul civil, prevederi legale cu caracter pozitiv.

Transmiterea proprietatii imobilului se va face in momentul incheierii contractului. Cu toate ca in contract este consemnat de catre notar faptul ca la data autentificarii cumparatorul intra in posesia de drept si de fapt asupra imobilului, se poate intampla ca vanzatorul sa nu fi predat posesia si ulterior refuza, fapt ce creaza litigii.

Art. 1319 cod civil prevede ca predarea bunului se face la locul unde se afla lucrul vandut in momentul contractarii. Daca imobilul nu este predat in momentul incheerii contractului de vanzare cumparare, vanzatorul este obligat sa-l conserve pana la predare. Acest lucru este prevazut in art. 1074 cod civil. In caz de degradare, vanzatorul raspunde ca un depozitar, vina lui fiind prezumata(art. 1600 cod civil).

Cand imobilul este vandut iar ulterior sau la predare se constata ca intinderea nu corespunde celei din contract diferentele vor fi luate in consideratie dupa urmatoarele criterii:

• Daca intinderea este mai mica: cumparatorul poate cere completarea daca vanzatorul mai detine teren alaturi sau o reducere de pret in conformitate cu lipsa gasita;
• Daca intinderea este mai mare: cumparatorul este obligat sa plateasca in plus pretul pentru excedent. In cazul in care aceasta intindere depaseste a 20-a parte precizata in contract, cumparatorul poate cere rezolutionarea contractului; lucru prevazut in art. 1328 cod civil;
• In cazul nerespectarii obligatiei de predare a bunului din culpa vanzatorului, art. 1320 din cod civil precizeaza ca sanctiunea este rezolutiunea vanzarii cu daune interese sau executarea in natura a contractului.

Obligatia de garantie contra evictiunii si contra viciilor, in conformitatea cu art. 1336, din Codul Civil.

Evictiunea reprezinta pierderea proprietatii in totalitate sau partial a bunului sau tulburarea cumparatorului in exercitarea prerogativelor de catre proprietar. In cazul vanzarii imobilului de doua ori de catre proprietarul acestuia, el raspunde de evictiune fata de primul cumparator, in cazul in care cel de-al doilea se afla in posesia bunului si este inscris in Cartea funciara. In conditiile in care tulburarea este realizata de catre alta persoana, vanzatorul il va apara pe cumparator. In cazul in care nu reuseste sa-l apere acesta va suporta consecintele evictiunii

Vanzatorul devine garant numai daca tulburarea din partea tertului este o tulburare de drept. Acesta raspunde pentru viciile bunului iar cumparatorul are facultatea de a cere rezolutiunea vanzarii sau reducerea pretului. Art. 1356-1357 din codul civil mai prevede ca daca vanzatorul este de rea credinta se pot cere si daune interese.

Obligatiile cumparatorului

Principala obligatie a cumparatorului este de a plati pretul prevazut in contract, conform cu art. 1362, din Codul Civil.

Pretul trebuie sa fie real si nu stabilit in mod fictiv. In cazul in care partile declara la notarul public un pret mai mic pentru a plati taxe mici, daca se anuleaza contractul, exista riscul ca vanzatorul sa ramana atat cu imobilul cat si cu diferenta de pret nespecificata in contract.

In cazul in care, la momentul incheerii contractului exista o disproportie vadita, intre cele doua obiecte, in anumite conditii se poate cere anularea pentru leziune.

Daca instrainarea apartamentului se face in schimbul altui lucru sau a unei prestatii si nu pe bani, pentru stingerea unei obligatii contractul nu poate fi calificat drept contracte de vanzare cumparare, ci o dare in plata sau alt contract.

Art. 1366 din codul civil, precizeaza ca in momentul in care imobilul nu a fost predat, se poate invoca exceptia de neexecutare. Daca a predat imobilul si nu intelege sa invoce exceptia, poate cere rezolutiunea contractului pentru neplata pretului inclusiv a dobanzilor.

Cumparatorul mai are obligatia de a lua in primire imobilul vandut la locul in care se afla acesta. In cazul neexecutarii acestei obligatii, vanzatorul poate cere in instanta obligarea cumparatorului de a prelua bunul cu Daune cominatorii sau de a cere rezolutiunea contractului.